土地與樓市的加速雙降

1評論 2021-08-30 08:15:16

  第二批集中供地在即,盡管設置了溢價率上限,但我們認為土地市場將帶動樓市回落,房企無法像市場預期的一樣獲得利潤率修復,盈利能力反而會進一步下降。按照三條紅線要求,大多數房企將在2021年達標三檔全綠,少量房企將在2022年達標,這讓房企縮表進入尾聲。2021年上半年,考慮到城市結構因素,熱點城市庫存較少,有較強烈的補庫存需求,疊加政府大幅減少供地,帶來了土地市場價格大幅上行。近期,第二批集中供地出現較大面積的規則調整,大多通過設置溢價率上限、配自持、搖號等方式進行調節。然而,和市場認識不同,我們認為當前設置溢價率上限不能帶來房企利潤率的抬升,原因在于一旦土地市場出現回落,樓市回落的速度將超過土地市場。在過去20年的房地產市場中,地價上行對房企更有利,既可以獲得在手土儲的重估,還能夠享受地價帶動房價的上行。如果地價下行,則需要計提減值、并面臨后續房價下行和難以去化的不利影響。

  競自持和搖號將極大削弱房企的市場化競爭能力,對規模化房企發展帶來較大阻礙。自持會大幅降低房企資金周轉效率,相比于小型房企,大中型規模化房企的最大優勢就是資金使用效率高,這包括資金周轉更快和利息成本更低。如果自持增加,將縮小大房企和小房企的差距,同時,搖號將市場化競爭規則變為隨機規則,將進一步增大市場的可變性,規模化房企土地獲取能力的可預知性下降。相比于自持和搖號,我們認為對土地設置高規劃要求和高建設要求才是更好的措施,能夠讓房企比拼規劃、設計和建設能力,也能起到優勝劣汰作用。

  當前土地市場的新政,將帶來土地市場的熱度下降,流拍率會有較大比例提高,這將影響到樓市,使目前總量數據加速下行。在上一篇報告里面,我們已經提出,接下來土地市場要面臨的,不是溢價率過高的過熱,而是流拍率將較大比例上行的過冷。近期,流拍現象開始增加,這將對樓市帶來較明顯的負面沖擊,因此,第二批土地拍賣之后,我們預計,在今年內最后一次集中供地中,還將出現較大范圍的規則調整,甚至恢復原有的連續供地原則、而非當前間歇供地方式。

  期待第三次集中供地給行業帶來真正的改善,屆時逆向思維將再起,考慮到第二批集中土拍已經規劃完成,因此,實質利好時點將延后至年底。推薦港股中的中國金茂、融創中國,受益旭輝控股集團,A股標的推薦中南建設(行情000961,診股)、萬科A(行情000002,診股)、保利地產(行情600048,診股)、金地集團(行情600383,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)等,受益我愛我家(行情000560,診股),同時推薦物業板塊,受益招商積余(行情001914,診股)、碧桂園服務,推薦中海物業、寶龍商業。

  風險提示:政府重新放開前融、再走土地金融模式。

  來源為金融界股票頻道的作品,均為版權作品,未經書面授權禁止任何媒體轉載,否則視為侵權!

【來源:金融界網 作者:國泰君安(責任編輯:李欣 RF12607)

關鍵詞閱讀:土地

快來分享:
評論 已有 0 條評論
精彩推薦
【公告搶先看】首商股份自9月16日起連續停牌直至終止上市、愷英網絡董事長金鋒增持公司股份1.05億股

2021-09-07 18:05:25來源:金融界網

收評:滬指漲1.51%創近半年新高,化工板塊掀漲停潮,鋰電池概念王者歸來

2021-09-07 15:02:17來源:金融界網

葛洲壩即將終止上市 今年以來17家公司完成退市

2021-09-07 08:56:43來源:大眾證券報

易會滿重磅發聲!北上資金連續11天買買買,釋放強烈信號

2021-09-07 06:22:40來源:Wind資訊

滬指下一目標3731點 周期股是最后的狂歡

2021-09-07 20:47:14來源:金融界網

“喝酒吃藥”行情再起 創業板指大漲4%終結七連陰

2021-09-07 08:56:53來源:大眾證券報

重磅!前海合作區大禮包來了!面積擴大至8倍,這些概念股要嗨了

2021-09-06 23:09:55來源:中國證券報

老舊風電場改造提速 葉片回收循環利用迎機遇

2021-09-07 08:52:49來源:金融界網

吉利全球低軌衛星星座即將建成 自主研發我國首個

2021-09-07 08:54:40來源:金融界網

“景氣賽道”遭遇黑色一周,知名私募語出驚人:估值高就賣出?這是一種不負責任的表現

2021-09-07 09:26:42來源:財聯社

午評:滬指漲0.77%創業板指微跌,鋰電池板塊卷土重來,化工行業爆發,元宇宙概念崛起

2021-09-07 11:32:22來源:金融界網

融資客趨謹慎 三大板塊吸金逾70億元

2021-09-07 00:00:00來源:中國證券報

海通證券:建議短期重點關注券商和周期類股票的風格切換是否成立

2021-09-07 17:44:59來源:金融界網

摩根士丹利證券首席經濟學家章俊:到年底或明年上半年依然看好全球股票類資產

2021-09-07 16:35:16來源:金融界網

中銀證券首席經濟學家徐高:A股的結構性機會在低估值周期股

2021-09-07 14:14:31來源:金融界網

跌!這種紙,每噸降了超2000元!原料價格也降降降...啥情況?

2021-09-07 08:31:00來源:央視財經

持股一年浮盈超8倍!光伏逆變器龍頭固德威迎百億解禁!

2021-09-07 06:23:10來源:國際金融報

iPhone新品或全面轉向無線充電 設備商迎來機遇

2021-09-07 08:53:38來源:金融界網

全球“搶氣潮”!國內天然氣半年暴漲88%,速覽龍頭及高成長個股名單

2021-09-07 07:38:25來源:財聯社

A股頭條:全面深化前海合作區改革開放方案發布;發改委加強義務教育階段學科類校外培訓收費監管

2021-09-07 06:22:20來源:金融界網

加載更多

更多>> 以下為您的最近訪問股
資金流向馬上開戶

資金查詢:

證券名稱最新價格漲跌幅凈流入金額(萬)
東方財富34.203.67%213829.12
東方證券18.089.98%212115.52
露笑科技13.8410.02%172426.10
中國電建8.0910.07%132598.62
    全網|財經|股票|理財 24小時點擊排行
    研報評級

    資金查詢:

    更多>>
    股票簡稱投資評級最新價目標價
    徐工機械買入4.09--
    格力電器買入38.95--
    上汽集團買入29.15--
    伊利股份買入24.20--
    秋葵视频APP,秋葵视频安卓下载,秋葵视频官网下载